Фото с сайта regnum.ru

Правила землепользования и застройки делят город на территориальные зоны. Территориальные зоны вытекают из функциональных зон Генерального плана и часто совпадают с ними на карте. Функциональная зона содержит общую информацию о местности, например, что в данном месте могут строиться малоэтажные дома. Для территориальной зоны уже определяются более конкретные параметры. Например, что в данном месте могут строиться дома высотой до 3 этажей при минимальном размере участка 6 соток, отступах от границ участка 3 метра и т.д. Зоны, на которые стоит обратить внимание при чтении карты:

• Жилые зоны (Ж-1 – Ж-4). Здесь располагаются жилые кварталы

• Зоны смешанной общественно-деловой застройки (СОД-1 – СОД-6). Они располагаются в основном в центре и означают, что здесь может располагаться почти что угодно. СОД используются, когда не получилось применить какую-либо другую зону и в идеале их быть не должно.

• Общественно-деловые зоны (ОД-1, ОД-2). Это зоны, где располагаются общественные учреждения, школы, детские сады, больницы, торговые центры и т.д.

• Природно-рекреационные зоны (Р-1 – Р-6). Это пляжи, территории баз отдыха, парки, скверы и т.д.

• Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1 – ИТ-4). Это парковки, склады, заправки, канализационные станции и т.д.

Для территориальной зоны устанавливаются основные виды разрешённого использования земельных участков. Виды разрешённого использования означают, что в данной зоне можно строить только объекты конкретных типов. Например, для зоны Ж-1 (застройка индивидуальными жилыми домами) разрешёнными являются индивидуальная жилая застройка и блокированная жилая застройка. Постройка основных видов разрешённого использования возможна без дополнительных согласований.

Кроме того для зоны устанавливаются условно разрешённые виды использования земельных участков. Строения из этих видов использования можно строить только после согласования с администрацией и проведения публичных слушаний. Так для зоны Ж-1 условно разрешённым видом использования является малоэтажная застройка. Т.е. если застройщик захочет в частном секторе построить четырёхэтажку ему придётся пройти публичные слушания.

Так же для зоны устанавливаются вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков. Это строения, которые можно построить вместе с основными. В наших ПЗЗ это в основном гаражи.

Для территориальной зоны прописываются градостроительные регламенты – размеры участка, максимальная высота строений, процент благоустройства и озеленения.

Прежде чем продолжить рассказ о новых Правилах землепользования и застройки (далее ПЗЗ), разрабатываемых для Пензы коллективом ОАО «Гипрогор», отметим на чём мы будем основываться в критике данного проекта. Условия жизни людей должны улучшаться с течением времени, в том числе улучшаться качество и размер дворовых территорий, должны высаживаться деревья, оборудоваться детские площадки. В должном количестве должны создаваться парковки. В шаговой доступности от жилых массивов должны быть скверы и парки. Мы против уплотнения застройки в центре – это ухудшает условия жизни горожан, является источником пробок и создаёт угрозу историческим зданиям. В своём анализе мы учитываем действующие ПЗЗ и исходим из того, что нормы должны как минимум не ухудшать, а по возможности улучшать условия жизни людей. Сейчас мы вынуждены констатировать, что новые ПЗЗ ухудшат жизнь горожан.

Наиболее интересны для жителей Пензы регламенты для индивидуальной, блокированной, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной жилой застройки. Дадим несколько определений:

• Максимальный процент застройки – это максимальное отношение площади постройки к площади участка. Так, если процент застройки равен 50%, то дом занимает половину участка.

• Минимальный процент благоустройства – это минимальное соотношение площади занятой проездами, детскими площадками, парковками и т.д. к общей площади участка.

• Минимальный процент озеленения – это минимальное соотношение площади занятой зелёными насаждениями к общей площади участка. Процент озеленения входит в процент благоустройства и не может быть больше него.

Для индивидуальной застройки разработчик ПЗЗ убрал процент благоустройства, что правильно, т.к. в ИЖС люди, как правило, сами создают себе благоустройство и нет нужды понуждать их к этому.

Для блокированной жилой застройки процент застройки вырос до 70%, а процент благоустройства пропал. Блокированные дома строятся строительными компаниями, и будет неправильным, если людям потом придётся за свой счёт высаживать газоны и асфальтировать парковки. Большая часть норм задаётся в другом документе – местных нормативах градостроительного проектирования, но ПЗЗ должны содержать рамочные ограничения, от которых надо будет отталкиваться при разработке местных нормативов.

Дома блокированной застройки построены в микрорайоне «Спутник». На рисунке ниже приведены 2 из них с процентом застройки около 50% и около 37%. Даже процент застройки в 37% не выглядит из ряда вон выходящим. Поэтому на наш взгляд максимальный процент застройки для блокированных домов должен быть снижен до 50%, а процент благоустройства должен быть установлен на 40%.

Приведём несколько удачных вариантов процента застройки для домов малой и средней этажности – дома на Ангарской, Пацаева, Добролюбова. Если вы зайдете в эти дворы, то удивитесь тишине и спокойствию внутри. Везде величина процента застройки около 20%. Но в ПЗЗ нам предлагают величину в 60%.

Так как мы исходим из того, что новые ПЗЗ должны быть прогрессивными по сравнению с предыдущей версией, то для среднеэтажной застройки процент благоустройства необходимо установить в 40%, а в малоэтажной оставить на прежнем уровне (50%). Процент благоустройства, так же как и для блокированной застройки, необходимо установить в 40%.

Разработчик увеличил минимальную площадь участка для многоэтажной застройки с 2 000 до 3 500 кв.м. Казалось бы не плохо для девятиэтажки. Но в настоящее время никто не будет строить свечку-девятиэтажку. Зачем, если на этом минимальном участке можно возвести 18-этажное здание. И новые, и действующие нормативы это позволяют (сейчас действует ограничение до 25 этажей). Более того, строительство таких свечек позволяют и иные нормативные акты градостроительства. Либо прохождение экспертизы для подобных проектов кем-то или чем-то облегчается (но мы в это не верим). Характерный пример 17-этажка на Маршала Крылова или 15-16 этажные здания на Суворова 159, 161.

По нашему мнению такая застройка является абсолютным злом для Пензы. Она создаёт проблему пробок и парковок, т.к. трафик никто не просчитывает, а с появлением таких точек сбора машин он растёт многократно. Она не экологична, элементарно 140-160 квартир, выходящие из подъезда создают больше мусора. Многоэтажные дома хуже управляются – жильцов больше и им сложнее договориться чем жильцам мало- и среднеэтажных домов. В случае ЧС 18-этажные свечки представляют большую опасность чем мало- и среднеэтажные дома. Многоэтажная точечная застройка создаёт угрозу историческим зданиям, т.к. становится возможно на месте одного-двух деревянных поставить свечку. Кроме того в Пензе есть куда расти в ширь, а стоимость земли составляет мизерную долю в стоимости строительства. Причина строительства 18-этажных свечек – это сверхприбыли от продажи квартир и возможность для чиновников отчитаться о сданных тысячах квадратных метров.

Поэтому мы считаем, что количество этажей для многоэтажной застройки необходимо ограничить до 14. Таким образом, население будет более равномерно распределяться по территории, что нивелирует многие проблемы – в частности пробки и проблему парковок, точечной застройки. При этом строящиеся сейчас или уже построенные дома не страдают, т.к. в ПЗЗ прописано, что действующие объекты демонтируются только в случае угрозы жизни людей. Максимальный процент застройки для многоэтажной застройки необходимо оставить на уровне предыдущего ПЗЗ (50%) или снизить до 40%, но никак не повышать, как предлагается нам в последней редакции. Процент благоустройства необходимо установить в 40%, так же как и для других видов застройки.

В правилах землепользования и застройки совсем не указан процент озеленения. Мы считаем, что он должен стать выше по сравнению с предыдущими ПЗЗ и быть равным как минимум 20%. Здесь надо заметить, что газон входит в процент озеленения, поэтому даже такой процент не создаст особых проблем застройщику.

Анализ ПЗЗ будет продолжен и к публичным слушаниям будут сформированы предложения по внесению изменений в проект. Вас же, уважаемые читатели, мы просим поддержать наши предложения репостами этой статьи. Не стесняйтесь предлагать свои изменения и комментировать ПЗЗ. Приходите на публичные слушания 25 мая в 15:00 в Большой зал администрации города Пензы (регистрация с 14:00), задайте свои вопросы и выразите свое мнение по Правилам землепользования и застройки. В случае если дата публичных слушаний будет перенесена, мы сообщим об этом на своём сайте.